База знаний

    Главная

    Arrow

    База знаний

    Arrow

    Общие собрания собственников (ОСС)

    Arrow
    ArrowВопросы об ОСС
    • В рамках проекта «Электронный дом» реализуется новый удобный сервис для проведения общих собраний собственников в электронном виде – Единый городской оператор ОСС. Специалисты помогут организовать ОСС в доме и ответят на все вопросы собственников по текущему ОСС. 

      Сотрудникам Единого городского оператора ОСС также можно передать свое решение на бумажном бланке, если нет возможности голосовать через сайт или приложение «Электронный дом». Сотрудник приедет за бланком к собственнику в удобное для него время и внесет в систему в течение 24 часов. После внесения голоса собственник получит СМС об учете голоса, а также сможет увидеть скан бланка со своим решением в своем личном кабинете на сайте или в приложении платформы «Электронный дом». 

      По запросу инициатора или администратора ОСС сотрудники Единого городского оператора общих собраний собственников могут провести поквартирный обход с целью сбора бумажных бюллетеней.

      Для получения бланка или организации обхода нужно позвонить по телефону: +7 (499) 652-62-11 или оставить заявку по адресу help@ed.mos.ru. 

      Передать бюллетень и получить консультацию можно и в офисах Единого городского оператора – они будут открыты в каждом округе Москвы. На данный момент офисы Единого городского оператора ОСС работают по следующим адресам: 
      • улица Большая Тульская, дом 19;
      • РЦ «Место встречи Экран», Новочеркасский бульвар, дом 21А, 2-й этаж;
      • РЦ «Место встречи Будапешт», улица Лескова, дом 14, минус 1-й этаж;
      • РЦ «Место встречи Рассвет», улица Зои и Александра Космодемьянских, дом 23, 2-й этаж;
      • РЦ «Место встречи Бирюсинка», улица Булатниковская, дом 9А, 1-й этаж;
      • РЦ «Место встречи Планета», улица Нежинская, дом 11, минус 1-й этаж;
      • РЦ «Место встречи Янтарь», Открытое шоссе, дом 4, строение 1, минус 1-й этаж;
      • РЦ «Место встречи Витязь», улица Миклухо-Маклая, дом 27А, минус 1-й этаж;
      • РЦ «Место встречи Саяны», улица Саянская, дом 9, 2-й этаж;
      • Зеленоград, улица Гоголя, дом 2, 1-й этаж.
      Посетить офисы можно ежедневно с 9:00 до 21:00. Список адресов будет пополняться по мере открытия офисов.
    • «Электронный дом» приглашает на лекции, где активные жители многоквартирных домов Москвы могут узнать все тонкости проведения общих собраний собственников в электронном виде.

      Лекции проводятся раз в неделю, по средам, в 12:00. Специалисты «Электронного дома» рассказывают:
      • Что такое ОСС и какие законы регулируют его проведение
      • Как инициировать и провести ОСС на платформе «Электронный дом»
      • В чем разница между инициатором и администратором
      • Почему электронное ОСС удобнее и безопаснее «бумажного»
      и о многих других важных аспектах управления общим имуществом.

      Посетить лекции можно как очно, так и онлайн. После лекции можно задать интересующие вопросы и прояснить для себя все нюансы. 

      Участие бесплатное, по предварительной регистрации. Посмотреть расписание на ближайшие недели и записаться на лекции можно на странице Академии.
    • ⁣Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) – это главный орган управления домом.

      Собственники жилых и нежилых помещений одновременно являются собственниками общедомового имущества. Владение, распоряжение таким имуществом и его использование происходит только на основании решений, принятых на общих собраниях собственников. Решения принимаются путем обсуждения вопросов повестки общего собрания в рамках компетенции ОСС.

      Протокол общего собрания собственников дома является официальным документом. 

      Решения, принятые на общем собрании, обязательны для исполнения всеми собственниками (вне зависимости от того, принимали они участие в ОСС или нет), а также управляющей организацией.
    • ⁣На общем собрании собственников могут обсуждаться вопросы и приниматься только те решения, которые определены Жилищным кодексом РФ.
      Весь список можно разделить на группы: 
      • вопросы, связанные с изменением состава (объема) общего имущества и пользованием общим имуществом; 
      • вопросы, связанные с использованием земельного участка; 
      • вопросы, связанные с капитальным ремонтом общего имущества; 
      • вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом; 
      • вопросы, связанные с советом многоквартирного дома; 
      • вопросы, связанные с созданием товарищества собственников жилья; 
      • вопросы, связанные с проведением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
      С подробными формулировками, которые можно включать в повестку ОСС, можно ознакомиться по ссылке.
    • Кворум – это условие, при котором общее собрание собственников (ОСС) является состоявшимся и правомочным.

      ОСС правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники, владеющие 50% голосов +1 голос от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме.

      Кворум следует отличать от количества голосов «за», необходимых для принятия решения по вопросам повестки. По каждому из вопросов решение принимается отдельно. Количество голосов «за», которое требуется согласно ЖК РФ для принятия решения по тому или иному вопросу, может быть разным и составлять от простого большинства (большинство от принявших участие в ОСС) до 100% всех голосов собственников помещений в доме.

      ВАЖНО:
      • Решения, принятые по вопросам повестки (набравшие необходимое количество голосов «за»), имеют силу только при наличии кворума, т.к. он определяет правомочность всего ОСС.
      • Наличие кворума не означает положительного решения по всем вопросам, поскольку собственники могут проголосовать «против» или не набрать необходимого количества голосов.
    • Если на первом собрании собственников МКД в системе не набран кворум, оно считается несостоявшимся.

      В таком случае инициатор или любой другой собственник имеет право и возможность провести информационную и разъяснительную работу с соседями и вновь организовать первое собрание в системе с включением обязательных вопросов в повестку. 
    • ⁣Количество голосов, необходимых для принятия положительного решения, зависит от вопроса. 
      Существует несколько основных вариантов: 
      • большинством от общего числа голосов собственников, участвующих в собрании; 
      • 50%+1 голос от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме; 
      • не менее ⅔ голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме; 
      Подробная информация о количестве голосов в соответствии с вопросами находится по ссылке.
    • ⁣Обязанность проводить ежегодное общее собрание собственников закреплена в статье 45 Жилищного кодекса РФ. Кроме этого, можно по мере необходимости проводить внеочередные собрания.

      Максимальное количество ОСС и частота их проведения законодательно не ограничены. 

      Важно знать, что если вы проводите более одного собрания с одной и той же повесткой в течение трех месяцев, то Мосжилинспекция (МЖИ) может провести проверку легитимности этих собраний.
    • В соответствии со ст. 45 Жилищного кодекса РФ инициатором общего собрания собственников может выступать:⁣
      • физическое лицо – собственник помещений в многоквартирном доме;
      • юридическое лицо – собственник помещений в многоквартирном доме; 
      • управляющая организация, обслуживающая дом; 
      • орган местного самоуправления в случаях, указанных ЖК РФ. 
    • В соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ обязанность по уведомлению собственников помещений в многоквартирном доме о предстоящем общем собрании собственников (ОСС) лежит на инициаторе собрания. 
       
      Не позднее чем за 10 дней до даты начала собрания сообщение о проведении ОСС должно быть: 
      • размещено в системе
      а также
      • направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом 
      или
      • вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись
      либо
      • размещено в помещении дома, определенном на предыдущем ОСС и доступном для всех собственников
      или
      • размещено в общедоступных местах (на досках объявлений, размещенных во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором он расположен).
      Важно: перед собранием необходимо проверить, не было ли на предыдущем ОСС принято решение об ином способе направления сообщения в письменной форме. 

      Дополнительно для уведомления о готовящемся ОСС платформа «Электронный дом» рассылает sms- и email-уведомления тем собственникам, данные о которых имеются в государственных системах и которые указали адрес проведения ОСС как адрес собственности. 

      Пользователи, зарегистрированные на платформе «Электронный дом» и подтвердившие право собственности по этому адресу, увидят соответствующее уведомление в ленте новостей платформы, пользователям мобильного приложения «Электронный дом» придут push-уведомления.  
    • Проводить собрание собственников можно сразу в информационной системе, используемой проектом «Электронный дом». Факт проведения такого собрания и будет являться согласием на использование системы проекта для будущих ОСС. Не требуется проведение предварительного ОСС в традиционном бумажном виде для выбора системы. 

      Для проведения первого собрания в системе инициатору нужно предпринять следующие шаги:
      • зарегистрироваться в проекте, если у вас до сих пор нет учетной записи;
      • указать о себе данные в личном кабинете mos.ru (паспортные данные, СНИЛС, дату рождения);
      • указать адрес собственности в личном кабинете mos.ru и получить подтверждение; 
      • подать заявку на проведение ОСС. В повестку собрания будут автоматически включены два обязательных вопроса;
      • заявка будет рассмотрена редакцией в течение 5 (пяти) рабочих дней;
      • сообщение о проведении собрания публикуется в проекте за 10 рабочих дней до начала голосования для ознакомления всеми участниками;
      • собственники вправе подать в управляющую организацию (УО) отказы от проведения собрания в системе в произвольной форме не позднее чем за 5 рабочих дней до начала ОСС. УО информирует инициатора о количестве отказов не позднее чем за рабочих 2 дня до начала ОСС. Если количество отказов составит более 50% от общего количества голосов собственников, то собрание отменяется;
      • голосование происходит в электронном виде, но для тех, кто не может или не хочет голосовать в электронном виде, существует возможность подать решение в бумажном виде администратору собрания. 
      На первом собрании в системе администратором ОСС является инициатор, он обязан принимать рукописные бюллетени от собственников, которые не могут или не хотят голосовать в электронном виде, и размещать их в системе. Для проведения последующих ОСС можно выбрать другого администратора, указав его данные в соответствующей форме при подаче заявки на проведение первого ОСС в системе. Выбор администратора для последующих ОСС предусмотрен одним из обязательных вопросов повестки первого ОСС в системе. 

      В дальнейшем собственники смогут подавать заявки на проведение ОСС в системе действующему администратору в установленном порядке. Администратор будет создавать заявку в системе с указанием инициатора ОСС, а также принимать бюллетени от собственников, которые не хотят или не могут голосовать в электронном виде, и размещать их в системе. 
    • ОСС — это орган управления многоквартирным домом (МКД). Решения, принятые ОСС, обязательны для исполнения всеми собственниками данного дома, вне зависимости от того, участвовали они в голосовании или нет. Протокол ОСС является официальным документом.

      ОСС можно проводить не только в очном формате, но и в заочном, опросным путем, в том числе с помощью информационных систем. В Москве региональной информационной системой, используемой для проведения ОСС, является «Электронный дом». Собирать отдельное ОСС для принятия решения об использовании системы не нужно — с 25 мая 2020 года сам факт организации и проведения первого ОСС в «Электронном доме» означает согласие собственников на ее использование для дальнейших ОСС. Это может быть годовое или внеочередное ОСС по любому из важных для МКД вопросов. При проведении первого ОСС в системе вопросы, регулирующие дальнейшее использование «Электронного дома» для проведения ОСС, включены в повестку по умолчанию.

      ВАЖНО! Функция проведения ОСС в системе доступна только пользователям, подтвердившим право собственности в разделе «Мой дом».

      Для того, чтобы провести первое в жизни вашего дома «электронное» ОСС, нужно всего пять шагов.

      Шаг 1.

      На сайте: зайдите в «Личный кабинет», выберите раздел «Опросы и собрания собственников», нажмите кнопку «Новый опрос/ОСС» и выберите тип «Общее собрание собственников помещений МКД».

      В приложении: в блоке «Еще» выберите раздел «Опросы и собрания собственников», нажмите значок «+» в правом верхнем углу экрана, выберите адрес, затем тип опроса «Общее собрание собственников помещений МКД».

      Шаг 2.

      Заполните все обязательные поля на каждом этапе. Если возникнут вопросы, используйте подсказки, отмеченные значком (i). Администратором первого ОСС в системе автоматически назначаетесь вы, однако для всех последующих ОСС можно назначить другого администратора, приложив к заявке его письменное согласие. Скачать бланк согласия можно на соответствующем этапе заполнения заявки.

      В повестку ОСС по умолчанию включены обязательные вопросы для первого ОСС в системе. При добавлении других вопросов необходимо выбирать категорию и тему. Формулировки самих вопросов, согласно Жилищному Кодексу РФ (ЖК РФ), должны быть понятными и исключать возможность их неоднозначного толкования. Для вашего удобства мы собрали примеры наиболее типовых вопросов повестки ОСС в Базе знаний.

      Шаг 3.

      Дождитесь обработки вашей заявки — она проходит в течение 5 рабочих дней. В случае необходимости с вами свяжется сотрудник редакции «Электронного дома».

      Шаг 4.

      Не позднее чем за 10 рабочих дней до начала ОСС проинформируйте о нем всех собственников жилых и нежилых помещений вашего дома. Собственники, которые зарегистрированы в «Электронном доме», увидят новость в приложении и на сайте, однако обязанность проинформировать всех собственников о предстоящем ОСС остается за вами (инициатором), согласно ЖК РФ. Способ информирования может быть принят на предыдущих ОСС, проводимых в вашем доме. Если решение о способах информирования собственников ранее принято не было, сообщение о предстоящем ОСС нужно направить каждому собственнику заказным письмом, или вручить лично под роспись, или разместить на общедоступных досках объявлений во всех подъездах дома.

      В сообщении о предстоящем ОСС должно быть указано:
      • сведения об инициаторе ОСС;
      • форма проведения (заочная с использованием системы «Электронный дом»);
      • дата и время начала и окончания голосования;
      • повестка ОСС и способы ознакомления с материалами по ней;
      • правила доступа к голосованию для собственников, не зарегистрированных в системе;
      • информация о возможности письменного отказа от проведения ОСС в заочной форме с помощью системы. Отказ должен направляться в управляющую организацию (УО) МКД. Если таких отказов наберется больше 50% от общего количества голосов собственников помещений в МКД, ОСС в системе проведено не будет. УО оповестит вас об этом не позднее чем за два рабочих дня до даты ОСС.
      Сообщение о предстоящем ОСС в «Электронном доме» со всей необходимой информацией можно будет скачать после одобрения заявки в карточке ОСС в разделе «Опросы и собрания собственников», на вкладке «Мои ОСС».

      Шаг 5.

      В день старта голосования по повестке ОСС «Электронный дом» оповестит о его начале всех собственников, данные которых есть в городских информационных системах, по электронной почте и/или с помощью смс-сообщений. Собственникам, зарегистрированным в системе, также придут уведомления в приложении «Электронный дом».

      Не забудьте распечатать бланки письменных решений (бюллетеней) для тех собственников, которые предпочитают голосовать в письменной форме: подготовка этих бланков — ваша ответственность как инициатора ОСС. Скачать бюллетени можно в разделе «Опросы и собрания собственников» во вкладке «Мои ОСС» в самом низу карточки вашего собрания.

      ВАЖНО! Электронный образ оформленных в письменной форме решений (бюллетеней) вы обязаны разместить в системе «Электронный дом» в течение 24 часов после получения, но не позднее, чем за 24 часа до окончания голосования.

      В день окончания голосования по ОСС решения собственников по всем вопросам повестки автоматически формируются в протокол, доступный для просмотра всем жителям МКД в разделе «Опросы и собрания собственников» в личном кабинете. Протокол со всеми приложениями в электронном виде с электронной цифровой подписью оператора системы автоматически отправляется в Государственную жилищную инспекцию города Москвы (МЖИ).

      Не забудьте после окончания ОСС передать оригиналы бланков бюллетеней собственников в МЖИ не позднее 10 календарных дней с момента завершения голосования.

      22.10.2025
    • Если вы как собственник по тем или иным причинам не согласны с проведением общих собраний собственников (ОСС) в системе, вы должны оповестить об этом свою управляющую организацию. Письменный отказ в произвольной форме должен быть предоставлен в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней до начала ОСС. Собрание не будет проведено только в том случае, если таких отказов наберется более 50% от общего количества голосов собственников помещений в МКД.
       
      Важно: данное правило действует только при проведении первого собрания в системе!
    • В повестку первого собрания собственников с использованием проекта «Электронный дом» будут включены два обязательных вопроса:
      1. Определение администратора общего собрания последующих ОСС, проводимых в форме заочного голосования с использованием системы «Электронный дом».
      2. Определение порядка приема администратором сообщений о проведении последующих ОСС, проводимых в форме заочного голосования с использованием системы «Электронный дом», и решений собственников по вопросам повестки дня, поставленным на голосование.
    • Если по какому-либо из обязательных вопросов первого общего собрания собственников (ОСС) в системе не будет принято решение, то в повестку следующего собрания в системе снова будет добавлен этот вопрос.
    • Длительность голосования на общих собраниях собственников (ОСС) в «Электронном доме» может составлять от 7 до 60 дней. Длительность ОСС в системе определяет инициатор собрания. 
    • ⁣В случае проведения первого ОСС в форме заочного голосования с использованием системы инициатор проведения ОСС осуществляет полномочия администратора.
      Вопрос о выборе администратора ОСС входит в компетенцию общего собрания собственников и определяется решением собственников для последующих ОСС.
      При проведении последующих общих собраний собственников в рамках «Электронного дома» администратором ОСС может выступать любое выбранное ранее лицо. 

      Более подробно об администраторе ОСС можно узнать в соответствующем блоке данного раздела «Базы знаний».
    • ⁣Дату начала голосования на общем собрании собственников (ОСС) определяет инициатор. 

      Важно, чтобы эта дата была не ранее чем через 15 дней после подачи заявки. Рассмотрение и одобрение заявки занимает до 5 дней. 

      После этого публикуется сообщение о собрании в разделе «Опросы и собрания собственников», содержащее всю информацию об ОСС, чтобы собственники дома могли ознакомиться с повесткой и обсудить ее. 
    • ⁣Чтобы проголосовать по вопросам повестки ОСС, ваш адрес собственности должен быть указан и подтвержден в разделе «Мой дом». В этом случае до начала ОСС вы увидите соответствующее уведомление в ленте новостей «Электронного дома». Также платформа рассылает смс- и email-уведомления всем собственникам, имеющим аккаунты на mos.ru и других информационных системах Правительства Москвы.

      Для того, чтобы проголосовать в электронном виде:
      1. Войдите в свой личный кабинет на сайте или в приложении «Электронный дом».
      2. Откройте раздел «Опросы и собрания собственников». На сайте он расположен в левом боковом меню, в приложении - в меню вкладки «Еще» в правом нижнем углу экрана.
      3. Откройте вкладку «Собрания» (на сайте) или «ОСС» (в приложении).
      4. В карточке ОСС нажмите кнопку «Голосовать» (в приложении нужно открыть карточку ОСС и нажать кнопку «Принять участие»).
      5. Выберите нужный вам ответ в каждом вопросе повестки.
      6. Обязательно нажмите кнопку «Завершить».

      Собственники, которые не могут или не хотят голосовать в электронном виде, могут подать бумажный бюллетень со своими решениями администратору ОСС. В обязанность администратора входит внесение рукописных решений в систему в течение 24 часов после подачи.

      ВНИМАНИЕ! Передать заполненный бюллетень администратору необходимо не позднее, чем за 48 часов до окончания ОСС, внести данные в систему он сможет не позднее, чем за 24 часа до окончания ОСС. 
      В последние 48 часов ОСС проголосовать можно только электронно, через личный кабинет на платформе «Электронный дом».

      В текущей реализации проекта могут проголосовать только в бумажном виде следующие категории:
      • Несовершеннолетние собственники до 14 лет в лице своих опекунов
      • Несовершеннолетние собственники от 14 до 18 личной явкой вместе с попечителем (родителем или иным лицом)
      • Представители собственников
    • ⁣Данные собственников, указанные в профиле, проверяются на соответствие сведениям, содержащимся в государственных информационных системах города Москвы. 

      Принимать участие в ОСС могут только собственники помещений в многоквартирном доме. Другим пользователям эта функция недоступна.  

      Для обеспечения прозрачности голосования в рамках общих собраний собственников (ОСС) в «Электронном доме» после загрузки администратором (информацию об администраторе собрания собственники могут получить в уведомлении о проведении ОСС) в систему решения собственника, переданного на бумажном бюллетене, такому собственнику направляется смс-уведомление, информирующее об учете поступившего голоса. В смс-уведомлении содержатся контактный номер телефона и адрес электронной почты, по которым можно обратиться в случае, если собственник не принимал участие в ОСС. Смс-уведомление направляется собственнику по номеру телефона, указанному в государственных информационных системах. 

      При поступлении в редакцию проекта «Электронный дом» обращения собственника посредством звонка или электронного письма с просьбой провести проверку такое обращение фиксируется. 

      Контакты для связи: 
      Телефон: +7 (495) 539-52-22, ежедневно с 9 до 21
      Адрес электронной почты: golos@ed.mos.ru
    • ⁣После завершения общего собрания собственников в разделе «Важное» публикуется сообщение об окончании ОСС.

      Результаты голосования в течение 24 часов размещаются в разделе «Опросы и собрания собственников». Они доступны для ознакомления всем жителям дома.

      Протокол общего собрания в виде электронного документа, подписанного электронной подписью, доступен инициатору в соответствующем разделе информационной системы «Электронный дом».
    • Протокол ОСС с электронной подписью и результатами голосования по вопросам повестки доступен для просмотра и скачивания в разделе «Опросы и собрания собственников» на вкладке «ОСС» всем жителям дома. Приложения к протоколу доступны для просмотра и скачивания только инициатору ОСС.
       
      Дополнительно уведомление об окончании ОСС с результатами публикуется в ленте новостей в блоке «Важное».  
    • Решения, принимаемые на общих собраниях собственников с применением системы, имеют такую же силу, как и решения, принятые в ином порядке, предусмотренном ЖК РФ. Они могут быть признаны недействительными только по решению суда. 
    • Редакция «Электронного дома» развеивает мифы об особенностях проведения общих собраний собственников (ОСС) с использованием платформы.

      1. Если ОСС проведено с использованием «Электронного дома», значит, все последующие ОСС придется проводить только в нем?
      Нет. Собственники не ограничены в выборе формы проведения ОСС. После проведения ОСС в «Электронном доме» ничто не мешает провести следующее ОСС в форме очного, очно-заочного или заочного голосования без использования системы. Система «Электронный дом» — это удобный инструмент для проведения ОСС в форме заочного голосования, но закон не обязывает собственников всегда использовать только его.

      2. Первое ОСС в «Электронном доме» провела управляющая организация (УО), она же стала администратором последующих ОСС в системе. Теперь это никак не изменить? 
      Вы можете выбрать другого администратора ОСС в «Электронном доме», включив этот вопрос в повестку следующего ОСС. Провести его можно как онлайн с помощью действующего администратора (в данном случае УО), так и вне системы в форме очного, очно-заочного или заочного голосования. После принятия решения вне системы необходимо предоставить в службу техподдержки (СТП) «Электронного дома» копию протокола ОСС и копию сопроводительного письма с отметкой ГЖИ или управляющей организации о принятии протокола на хранение, чтобы редакция внесла изменения в данные об администраторе в системе.

      3. Может ли «Электронный дом» сам инициировать проведение ОСС?
      Нет. По закону инициатором ОСС может быть:
      • - собственник жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (МКД),
      • - действующая управляющая организация, осуществляющая управление данным МКД по договору управления,
      • - орган местного самоуправления в случаях, указанных в ЖК РФ. 
      «Электронный дом» является удобной площадкой для проведения ОСС и не может самостоятельно их инициировать. Редакция «Электронного дома» может проводить только опросы для сбора мнений жителей по планируемым общегородским проектам.

      4. Можно ли выбрать «Электронный дом» администратором ОСС?
      Нет. Администратором, как и инициатором ОСС, может быть либо собственник помещения в МКД, либо действующая управляющая организация, осуществляющая управление данным МКД по договору управления, либо орган местного самоуправления. «Электронный дом» — это удобная площадка для проведения ОСС, выполнять функции администратора она не может.

      5. Может ли юридическое лицо быть администратором ОСС в «Электронном доме»?
      Да, если юридическое лицо является собственником помещения в данном МКД либо управляющей организацией, осуществляющей управление данным МКД по договору управления.

      22.12.2023